Come Vendere la Propria Casa da Privato

Vuoi vendere la tua casa da privato, senza l’intervento di un’agenzia? Hai deciso di trasferirti e ti chiedi quale sia la procedura più vantaggiosa per trovare un compratore alla tua abitazione e concludere con successo la trattativa?

Avvalersi di un’agenzia ha indubbiamente i suoi pregi: meno preoccupazioni, meno stress, una consulenza professionale sempre presente, tanto tempo risparmiato!
Tuttavia, vendere casa senza agenzia ti permetterà di risparmiare dal 2 al 6%; in oltre,  se potrai dedicarti con costanza alla ricerca di un acquirente e se sarai molto motivato potresti strappare affari migliori rispetto a quelli di un agente. 

Abbiamo pensato quindi di mettere insieme questa breve guida, dove troverai tutte le risposte e le soluzioni per vendere un immobile privatamente.

 

Situazione del mercato immobiliare.

Il momento è giusto per vendere casa? Un interrogativo complicato; per risolverlo – almeno parzialmente – dobbiamo analizzare la situazione del mercato immobiliare italiano.
Non è un segreto che il mercato immobiliare italiano abbia subito una forte flessione dopo le crisi del 2006 e del 2012. Rispetto ai valori del 2006, il prezzo delle case si è quasi dimezzato, benchè dal 2013 si stia assistendo ad un costante miglioramento delle condizioni generali del settore. 

Una buona notizia è quella che riguarda la permanenza degli immobili sul mercato, ovvero la velocità con cui si riesce a vendere una casa; finalmente siamo tornati ad un livello precrisi: una prorpietà resta disponibile mediamente per 122 giorni prima di essere acquistata, contro i 134 dell’anno passato. Anche il valore medio degli immobili si sta risollevando, con picchi interessanti a Bologna e Milano (+5,5 % circa), a fronte di una ripresa ancora modesta in capoluoghi di provincia e comuni dell’hinterland.
Riprendiamo allora la nostra domanda iniziale. è un buon momento per vendere casa? Sicuramente non siamo ancora tornati alla vivace situazione dei primi anni Duemila, ma le prospettive future non sono poi così negative. D’altro canto aspettare che il mercato recuperi completamente il proprio “splendore” è una speranza poco fondata o comunque rischiosa e troppo lontana nel tempo per costituire, nella pratica, una soluzione valida. 

C’è da fare un’ulteriore considerazione; molti vendono casa per cambiarla ed in questo frangente agire ora potrebbe rivelarsi una scelta intelligente: se fai parte della categoria, dopo aver riscosso i proventi della vendita, potrai avvantaggiarti a tua volta dei prezzi immobiliari ancora relativamente bassi, aggiudicandoti un buon affare. 

Dopo tutto il 76,6% delle transazioni sulle case italiane interessa l’abitazione principale, segno evidente che chi vende casa lo fa per comprarne un’altra. 

 

Vendere casa, le fasi preliminari: valorizzazione e valutazione

Pulizia, manutenzione ed Home Staging

Se vuoi vendere la tua abitazione sappi che la presentazione è fondamentale. Prima di mostrarla a qualcuno e prima di occuparti degli annunci, dovrai quindi dare una sistemata! Parliamo di una pulizia profonda e metodica, che non tralasci nulla: armadi, vetri, sanitari, piatto doccia. Mentre ti dedichi a questa attività, approfitta per sbarazzarti di tutto quello che non serve: getta via gli accumuli di oggetti inutili ed i mobili vecchi (oppure trasportali altrove), togli di mezzo tutto quello che potrebbe compromettere l’aspetto gradevole dell’ambiente.
Imbianca, se necessario; accertati che tutti gli impianti siano sani e funzionanti e cambia le lampadine danneggiate.

A questo punto puoi dedicarti all’Home Staging, ovvero all’arte di valorizzare il tuo immobile! L’Home staging punta a rendere la casa piacevole e attraente al primo sguardo, attraverso piccoli accorgimenti estetici, come la creazione di spazio, la disposizione diversa del mobilio, l’aggiunta di luce, la decorazione. Devi avere in mente le foto nei cataloghi di arredamento e fare del tuo meglio!

Valutazione 

La valutazione dell’immobile è un momento davvero complesso per un “profano”. Nessuno si rende conto di quanto sia difficile finchè non arriva il momento di farlo. Il primo passo che si può tentare è – qualora l’informazione sia fresca – riferirsi alla cifra con cui la casa è stata acquistata. In seconda battuta, puoi controllare nei dintorni se c’è qualche altra casa simile alla tua in vendita, così da fare una stima di massima sulla cifra del tuo immobile. Esistono anche siti internet specializzati nelle valutazioni online. 

In verità, il metodo più attendibile è sicuramente quello di nominare un perito: con una cifra contenuta avrai un servizio professionale ed affidabile.

 

Pubblicizza la tua casa

Dove pubblicizzare il tuo immobile

Il mercato immobiliare è stato rivoluzionato dall’avvento di internet: un tempo, infatti, vendere casa senza il supporto logistico di un’agenzia era estremamente complicato. Oggi il cittadino ha a disposizione moltissime soluzioni: le più pratiche sono un’inserzione sui social network – o la semplice condivisione a tappeto – e l’inserimento della casa su uno dei principali portali immobiliari.

I portali immobiliari sono siti specializzati nelle vendite e negli affitti; mettono in vetrina le case e le indicizzano secondo parametri molto intuitivi. I portali immobiliari più importanti sono Immobiliare.it, Idealista, Casa.it.

Questi portali offrono sempre un certo numero di annunci gratuiti oppure non chiedono alcun pagamento per le opzioni minime. Ad esempio su Immobiliare.it le inserzioni base sono sempre gratis ma – rispetto a quelli a pagamento – hanno una durata minore e meno visibilità; su Idealista, invece, i primi due annunci vendita sono gratis, i successivi hanno un costo proporzionato alla tipologia di immobile. Per inserire un annuncio di solito basta iscriversi al sito con una email valida. 

Dopo aver sistemato internet, non tralasciare i vecchi metodi di propaganda: spargi la voce tra amici e conoscenti, appendi un cartello all’esterno

Come pubblicizzare il tuo immobile

Qualunque sia il mezzo che sceglierai per pubblicizzare il tuo immobile, dovrai farlo in maniera appropriata. Scrivi in italiano corretto, non essere prolisso ma nemmeno troppo sbrigativo. Mettiti nei panni di un potenziale compratore: cosa vorresti sapere di una casa per capire se ti interessa? Evita di lodare eccessivamente la casa, sii imparziale ma accattivante. Metti in evidenza i punti di forza: quello che ami di più dell’abitazione, quello che credi la renda speciale; nessun luogo è anonimo!

Non trascurare le fotografie: è stato ampiamente dimostrato che le immagini catturano l’occhio più delle parole. Le fotografie dovranno essere belle, esemplificative e dettagliate.

Incontro con i potenziali acquirenti e compromesso di vendita

Visite all’immobile in vendita

Se avrai lavorato bene in questa fase preliminare, dopo aver pubblicato il tuo annuncio inizierai a ricevere proposte e chiamate. Fai una prima scrematura dei potenziali acquirenti già per telefono o via email. è molto importante riuscire a separare da subito chi è veramente interessato da chi ti vuole solo far perdere tempo (magari anche in buona fede). 

Presentati sempre in modo consono, non sciatto – darai l’impressione di tenere molto alla tua casa – ma nemmeno eccessivamente formale: non sei un professionista, punta tutto sulla semplicità e l’immediatezza. Per persuadere gli acquirenti è importante mostrarti vicino a loro. 

Non mentire riguardo ai difetti dell’immobile, sii franco su qualsiasi problema. Se c’è un mutuo acceso sulla casa, fallo chiaramente presente: non è un problema, ma i futuri padroni devono conoscere questo aspetto per avere una visione completa della situazione. Cerca di individuare le necessità dei clienti e prova – se possibile – a presentare la casa come una soluzione: fermate dell’autobus poco distanti, scuole a due passi, supermercati comodi, palestre, la lontananza da strade trafficate, il silenzio, molti parcheggi, ecc. 

Vendita dell’immobile 

Hai trovato l’acquirente adatto e sei pronto a vendere la tua abitazione privatamente. A questo punto è molto importante prendere impegni concreti con il cliente, nell’attesa della firma del contratto. Se possibile sarebbe meglio non limitarsi ad un semplice accordo informale che certifica l’intenzione di vendita, ma per la maggior tutela di entrambe le parti diventa utile stipulare un compromesso. Il compromesso di vendita solitamente include una caparra del 10/20%, ma ci si può accordare anche per cifre minori. 

Trascorsi i tempi necessari, è il momento di presentarsi dal notaio per il rogito. Tieni presente che il notaio – salvo accordi differenti in fase di contrattazione e compromesso – è tutto a carico del compratore. 

Se hai un mutuo sulla casa che stai vendendo, lo puoi “accollare” al nuovo proprietario, che continuerà a pagarne le rate. In questo caso – a grandi linee – dal prezzo totale dell’immobile verranno stornate le rate future e tu otterrai la cifra rimanente. 

Quali documenti servono per vendere una casa da privato?

La documentazione è forse la nota più dolente quando si decide di condurre questo genere di operazioni senza rivolgersi ai professionisti. Risulta fondamentale non dimenticare nulla e fare tutto con estrema attenzione. Ecco un elenco dei documenti indispensabili alla vendita: 

APE (attestato di prestazione energetica):

Senza questo documento non si può vendere nè – teoricamente – pubblicizzare una casa. Più l’indice di prestazione energetica della tua casa sarà basso più sarà appetibile. 

Atto di provenienza o rogito di compravendita:

Attesta che l’immobile è tuo: come lo hai ottenuto, da dove viene. Se hai smarrito il certificato puoi richiederne una copia al tuo notaio. 

Dati catastali indispensabili: 

La visura catastale, la planimetria catastale con mappa, la dichiarazione resa dal venditore (tu) che i dati catastali corrispondono alla realtà dei fatti. Se negli anni hai fatto dei lavori o dei condoni, tutto deve risultare in regola nel momento della vendita e dovrai produrre la documentazione adeguata. 

Certificato di abitabilità/agibilità:

Questo documento è diventato ormai essenziale. Il certificato di agibilità testimonia che la tua casa rispetta tutti i parametri di sicurezza e comfrot abitativo. 

Visura ipotecaria: 

Serve a garantire all’acquirente che non ci sono ipoteche che gravano sull’abitazione

(Eventuale) regolamento di condominio:

Se l’abitazione si trova in un condominio, sarà tua cura procurare al nuovo acquirente il regolamento condominiale. Allegato ad esso, serve una dichiarazione dell’amministratore sullo stato dei tuoi pagamenti nel condominio. 

(Eventuale) autorizzazione dei beni culturali:

Se la tua casa ha qualche vincolo artistico, storico o culturale, per venderla servirà l’autorizzazione della Soprintendenza. 

Ho venduto la mia casa, devo pagare delle tasse?

Si tratta diu una curiosità diffusa. Tutti sanno che bisogna pagare alcune spese quando si acquista, ma spesso il venditore si fa prendere dal dubbio di aver trascurato qualche dovere. Possiamo rassicurarvi: solitamente non ci sono tasse a carico del venditore sulla transazione eseguita, salvo rari casi. 

Dovrai pagare una tassa solo in presenza di questi due prerequisiti:

  • Hai realizzato una plusvalenza: hai venduto il tuo immobile ad una cifra più alta di quella a cui lo hai acquistato.

  • Non sono ancora trascorsi 5 anni dalla data dell’acquisto del tuo immobile, ovvero da quando ne sei diventato il proprietario. 

In altre parole: esiste una tassazione sul venditore solo se vende la casa entro 5 anni dall’acquisto, realizzando nella transazione un utile rispetto alla cifra che l’aveva pagata. Qualsiasi vendita che non esaudisca ENTRAMBI questi requisiti è da considerarsi esentasse per il venditore. 

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