Nuda proprietà: che cos’è e come funziona

Negli ultimi anni sempre più spesso si sente parlare di nuda proprietà, ma di cosa si tratta, come funziona e quali sono i vantaggi delle parti? Continua a leggere per scoprilo nel dettaglio.

Cos’è la nuda proprietà

Acquistare la nuda proprietà vuol dire stipulare un contratto di compravendita di un immobile lasciandone l’usufrutto al venditore. L’usufrutto può essere a vita o per un periodo determinato stabilito nel contratto. L’acquisto della nuda proprietà è quindi un investimento, infatti il prezzo di vendita dell’immobile è più basso, si vedrà in seguito come viene calcolato, allo stesso tempo si tratta di un acquisto di cui non si beneficia nel presente, ma nel futuro, proprio per questo è un contratto solitamente stipulato da persone molto giovani che hanno intenzione di abitarci in un tempo non particolarmente vicino o un investimento dei genitori in favore dei figli.

Il prezzo dell’immobile in nuda proprietà è determinato attraverso una perizia professionale, la stessa deve tenere in considerazione il valore in assoluto dell’immobile a cui deve essere sottratto il valore dell’usufrutto, questo è determinato tenendo in considerazione le statistiche sull’aspettativa di vita in Italia redatte dal Ministero delle Finanze e il tasso di interesse in vigore. Maggiore è l’età dell’usufruttuario e maggiore sarà anche il prezzo da pagare e questo perché più è anziano colui che occupa l’immobile e maggiori probabilità vi sono che deceda nel periodo successivo. Nel caso in cui l’usufrutto abbia un termine temporale preciso, il valore dell’immobile viene calcolato anche tenendo in considerazione tale fattore.

I vantaggi della nuda proprietà

Quando si parla di vantaggi è necessario avere in considerazione sia l’acquirente sia il venditore della nuda proprietà. Nella maggior parte dei casi il venditore è una persona anziana che non ha eredi, ma che magari ha bisogno di liquidità, ad esempio per potersi permettere il pagamento di una badante oppure perché ha una pensione particolarmente bassa e ha bisogno di soldi. Non mancano i casi di anziani che hanno figli con residenza lontano dalla casa di famiglia e che hanno bisogno di liquidità, magari per acquistare una nuova casa e i genitori decidono di aiutarli. Il vantaggio per il venditore è quindi quello di ottenere una somma di denaro senza dover lasciare l’abitazione.

Per l’acquirente il vantaggio principale è dato dal fatto che il prezzo concordato è solitamente molto più basso rispetto a quello di mercato e quindi si tratta di un buon affare soprattutto se non ha necessità di entrare in casa nel breve termine. L’acquirente ha anche un altro vantaggio, infatti nel tempo l’immobile si rivaluterà: con il trascorrere degli anni il valore dell’usufrutto diminuisce a aumenta quello dell’immobile che in teoria potrà essere anche nuovamente venduto (sempre con la formula della nuda proprietà, almeno fino alla scadenza di questa o alla morte dell’usufruttuario). A sua volta anche l’usufruttuario potrà avere dei vantaggi, infatti potrà stipulare un contratto di affitto sull’immobile e percepire la pigione.

Quali sono gli obblighi delle parti: manutenzione, spese e imposte

La domanda che molti si pongono sulla nuda proprietà è quali sono gli obblighi delle parti e in particolare come devono essere ripartite le spese. La prima cosa da dire è che le spese per la manutenzione ordinaria spettano all’usufruttuario. Chi ha in uso l’immobile ha l’obbligo di mantenerlo in buono stato, non deve danneggiarlo e non può apportare modifiche sostanziali allo stesso, ad esempio non può ristrutturare l’immobile.

Le spese straordinarie spettano invece a colui che ha la nuda proprietà, ad esempio il rifacimento del tetto.

Un capitolo a parte deve essere aperto per le imposte: in base all’articolo 1008 del codice civile le imposte e i canoni sono a carico dell’usufruttario inoltre le rendite fondiarie dell’immobile devono essere imputate al reddito di chi usufruisce dell’immobile. Per quanto invece riguarda gli oneri da versare al momento della compravendita, ad esempio spese notarili, bolli e imposte varie, queste sono a carico dell’acquirente (come per una qualunque compravendita di immobili). In tale materia inoltre non sono ammesse le scritture private, gli atti devono essere redatti dal notaio e registrati.

Deve però essere sottolineato che in linea generale la piena proprietà dell’immobile si acquista al momento della morte dell’usufruttuario o alla scadenza del termine concordato, ma vi sono delle ipotesi in cui si acquista prima, ad esempio nel caso in cui l’usufruttuario non usi l’immobile per 20 anni, ipotesi difficile a verificarsi, ma anche nel caso in cui l’usufruttuario venga meno agli obblighi previsti per legge, ad esempio non si occupi della manutenzione ordinaria e faccia perire l’immobile.

Mutuo per l’acquisto della nuda proprietà

Naturalmente per l’acquisto di una casa in nuda proprietà si può richiedere un mutuo, bisogna però fare delle precisazioni su questo punto, infatti non si può stipulare un contratto per l’acquisto della prima casa e quindi non sono previste le agevolazioni fiscali e i tassi di interesse bassi. Per acquistare un immobile con i benefici previsti per il mutuo prima casa è necessario che questo sia abitazione principale, ma la nuda proprietà non può essere tale, visto che l’immobile sarà nella disponibilità del vecchio proprietario. Di conseguenza diventa più vantaggioso acquistare se si hanno delle somme liquide da investire. Deve, infine, essere sottolineato che tra gli immobili acquistabili con la formula della nuda proprietà vi sono anche case vendute all’asta e in questo caso il risparmio è davvero ragguardevole.

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