Contratto preliminare o compromesso di compravendita: di cosa si tratta?

Che cos’è il contratto preliminare?

Il contratto preliminare (detto anche “compromesso”) è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti a firmare il contratto definitivo.

Il contratto preliminare prevede gli elementi principali della transazione quali il prezzo di vendita e l’identità dell’immobile in questione, il suo indirizzo e una descrizione dettagliata (piani, stanze, ecc.) con i dati del catasto e la data. Dovrebbe inoltre definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna della proprietà. In caso di vendita di immobili in costruzione, la legge prevede norme speciali per la predisposizione del contratto preliminare. Non è obbligatorio che il contratto preliminare sia redatto da un notaio, ma è comunque utile che un notaio chiarisca quali sono gli obblighi che ne derivano.

Questo è ancora più vero in caso di:

  • pagamenti anticipati sostanziali
  • un lungo periodo di tempo tra il contratto preliminare e definitivo
  • rischio di insolvenza

Registrazione del contratto preliminare

Al momento della registrazione del contratto preliminare dovrà essere pagata una caparra, variabile a seconda dei casi, che prova la serietà del compratore; questa somma di denaro solitamente viene definita caparra confirmatoria o acconto prezzo. C’è una distinzione da fare: quando si paga l’acconto prezzo si anticipa il pagamento del prezzo da consegnare al momento del contratto definitivo, mentre nel caso di caparra confirmatoria c’è una clausola accessoria che ha notevoli conseguenze che devono essere approfondite assieme all’altra parte.

Costi associati alla registrazione del contratto

Il contratto deve essere redatto in forma scritta (tramite scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico) e registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione (entro 30 giorni se stipulato con atto notarile).

Per la registrazione occorre versare:

  • l’imposta di registro in misura fissa (200 euro),
  • l’imposta di bollo (16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe, oppure 155 euro se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata).

Inoltre, se il contratto preliminare prevede un pagamento, è dovuta anche l’imposta di registro:

  • dello 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
  • del 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita, se il trasferimento non è soggetto a Iva, o in misura fissa di 200 euro per le compravendite soggette a Iva.

Trascrizione del contratto

Al fine di garantire la massima tutela al potenziale acquirente è importante che il contratto preliminare sia redatto dal notaio utilizzando atto pubblico o privato autenticato, affinché sia ​​trascritto nel catasto. In ogni caso, la necessità di trascrizione può essere valutata con l’assistenza di un notaio.

La trascrizione serve per prenotare l’acquisto della proprietà. Non è più solo un contratto privato tra acquirente e venditore, ma diventa legalmente vincolante nei confronti di chiunque e il venditore, di conseguenza, non può vendere l’immobile a qualcun altro o concedere un’ipoteca. Eventuali creditori del venditore non potranno sequestrare la proprietà. Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, la proprietà è “riservata” al potenziale acquirente.

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