Come comprare una seconda casa

Comprare una seconda casa è sempre una scelta piena di incognite: molti si chiedono se sia un buon investimento e quante tasse dovrà pagare una volta acquistata per il suo mantenimento. A differenza di quello che si potrebbe pensare al netto delle crisi, il mercato delle seconde case è abbastanza fiorente in Italia, complice anche un grande e progressivo crollo dei prezzi rispetto ad una decina di anni fa. Le persone comprano una seconda casa per le vacanze, per garantire una sistemazione ai figli o come investimento.

Qualunque sia la motivazione che ti spinge a interessarti dell’acquisto di una seconda casa, in questa breve guida troverai tutte le informazioni utili.

Tasse sulla seconda casa e costi generali

Quanto costa comprare una seconda casa e quante tasse si pagano? Uno degli aspetti più importanti da prendere in considerazione nell’acquisto di una seconda casa sono sicuramente le spese. Non si tratta soltanto della cifra spesa per l’acquisto, ma della gestione nel tempo e delle imposte. Per questo motivo, diventare proprietari di una seconda casa dovrebbe essere una scelta ben meditata. Ricordiamo che la seconda casa non gode degli stessi benefici fiscali rispetto alla prima, quindi non potrai fare i tuoi conti in base a quanto spendi per il tuo immobile di residenza.

Tasse di acquisto di una seconda casa:

Al momento di comprare la seconda casa si aprono due scenari: se la stai acquistando da un privato / da un’impresa per vendite esente IVA o se la transazione avviene con un costruttore edile.

Acquisto da privato o da impresa esente Iva:

  • 9% imposta di registro
  • 50€ imposta ipotecaria
  • 50€ imposta catastale

Acquisto da costruttore:

  • 10% IVA, 22% IVA per immobili di lusso
  • 200€ imposta di registro
  • 200€ imposta ipotecaria
  • 200€ imposta catastale

In termini puramente economici conviene sempre comprare da privato ed evitare l’acquisto diretto da costruttore.
L’acquisto diretto da ditta edile ha però altri vantaggi: la possibilità di intervenire in fase di costruzione e la garanzia di ritrovarsi tra le mani un immobile nuovo.

Tasse di mantenimento di una seconda casa:

Saprai sicuramente che sulla seconda casa è necessario pagare alcune tasse annuali, tasse che non si applicano invece alla prima casa. Si tratta dell’IMU e della TASI.

  • IMU (Imposta Municipale Unica): questa tassa mette assieme tutti i contributi e le tasse che gravano sulla proprietà. Si calcola attraverso indici fissi, che variano secondo la tipologia di immobile. In alcuni casi esistono delle riduzioni sull’Imu, come nel caso di seconde abitazioni date in comodato d’uso a genitori e figli: informati attentamente in proposito.
  • TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili): pagando la TASi, si contribuisce alle spese di mantenimento del comune e ai relativi servizi pubblici che esso offre.

Una tassa che seconda casa e prima casa hanno in comune è quella sui rifiuti, ovvero la TARI.
La Tari è consta di due parti, una fissa e una variabile. La parte fissa è stabilita dal comune ed è uguale per tutti gli immobili, quella variabile dipende dalla spazzatura effettivamente prodotta e può essere soggetta a sgravi/riduzioni. Anche in aquesto caso informarsi sulle riduzioni è importante, perchè esistono molti tipi di sgravi, che vanno da quelli per le case vacanze a quelli per l’abitante singolo.

Comprare una seconda casa? Le domande da porsi

Ora che sai a quali tassi e spese di acquisto aggiuntive potresti andare in contro puoi iniziare a guardarti intorno per capire prezzi e tipologie di case disponibili.
Innanzi tutto devi domandarti quale sarà la destinazione del tuo secondo immobile: lo acquisti come casa vacanza personale o come investimento? A seconda delle risposte che darai a questa domanda dovrai iniziare a muoverti di conseguenza. Qualora il tuo fine fosse procurarti un nido dove trascorrere le ferie con la famiglia e/o gli amici, saranno probabilmente i tuoi gusti a guidarti e le esigenze personali. Se invece desideri acquistare una casa come investimento, probabilmente dovrai considerare alcuni fattori ulteriori, che sono quelli della domanda. Oggi come oggi quali sono gli investimenti immobiliari più vantaggiosi?

  • Città universitarie
  • Località di vacanza, estiva od invernale
  • Quartieri residenziali ben serviti in città ad alta occupazione

A questo punto, controlla le tue finanze. Hai un capitale da spendere? Devi chiedere un prestito/un mutuo totale o integrativo? Credi che – eventualmente -la tua banca o un’agenzia qualificata sarebbero disponibili a concedertelo? Hai le giuste garanzie? Prendi in considerazione ogni eventualità prima di lanciarti nella ricerca.

Comprare la seconda casa privatamente o tramite agenzia?

Quando si tratta di comprare una seconda casa bisogna scegliere se acquistarla tramite agenzia o privatamente, esattamente come accade per la prima. Entrambe le soluzioni hanno pregi e difetti. Un’agenzia offre un supporto professionale notevole; avere un consulente immobiliare esperto ti permette di risparmiare tempo e individuare velocemente cosa stai cercando. Rivolgersi ad una agenzia specializzata potrebbe essere la soluzione ottimale soprattutto se pianifichi di acquistare la seconda casa in una zona che non conosci affatto, magari in un’altra città! In questi casi, il rischio di muoversi in solitaria è piuttosto alto. Considera anche che – prima di acquistarle – dovrai vedere le case e, abitando lontano dal luogo di interesse, potrebbe essere impossibile prendere accordi con tutti i proprietari privati per lo stesso weekend o lo stesso breve lasso di tempo.
Certo, comprare una seconda casa comporta già oneri molto ingenti e l’agenzia chiede una commissione che varia dal 2 al 6% per entrambe le parti in causa (venditore ed acquirente).
Acquistare casa da privato necessita di impegno maggiore e molta più attenzione, ma ti fa certamente risparmiare denaro. In questo caso sarai tu ad accordarti con i singoli proprietari per visionare l’abitazione, contattandoli tramite gli annunci sui social o i portali immobiliari.

Vedere le case

Che tu abbia optato per la soluzione fai da te o ti sia rivolto ad un agente, durante tutto l’arco dell’anno troverai numerose case in vendita nella zona prescelte. Il tuo compito sarà semplicemente scegliere l’abitazione che si addice meglio alle tue esigenze. La scelta dev’essere oculata: prova a vedere tantissime abitazioni e valuta i loro vantaggi oltre che i loro svantaggi rapportati al prezzo. Parla anche con l’agente immobiliare o con i proprietari degli immobili. In questo modo, probabilmente, potrai capire se il prezzo fissato è quello finale oppure puoi sperare in qualche piccolo sconto.

Fai particolare attenzione agli impianti energetici e alla classe energetica dell’abitazione. Cerca di capire sin da subito al destinazione dei mobili (i vecchi proprietari li porteranno via? Li lasceranno a te? Ti interssano?); se la casa che ti piace è parte di un condominio, informati sulla generale convivenza dei tuoi potenziali vicini: un condominio diffcile è spesso causa di problematiche assai spiacevoli e potrebbe indirizzarti immediatamente su un’altra soluzione abitativa. Se hai intenzione di affittare la tua futura seconda casa presta attenzione alla versatilità: specie se l’immobile si trova in una città universitaria, avere la possibilità di ridistribuire gli spazi per creare una stanza in più potrebbe essere un valore aggiunto!
In generale ti consigliamo di fare un elenco delle tue priorità e muoverti di conseguenza.

Il passo finale: l’acquisto della casa

Se hai deciso, non ti resta che svolgere tutte le procedure burocratiche e trasferire i soldi sul conto del venditore. Probabilmente il venditore ti chiederà di versare una caparra nell’attesa di formalizzare l’atto vero e proprio: è una procedura normale. Puoi eseguire l’acquisto finale aprendo un mutuo in banca oppure facendone a meno.
Sappi che le spese notarili, salvo diverso accordo tra le parti, spettano al compratore. Al momento di formalizzare l’acquisto con il rogito, dovrai portare con te alcuni documenti:

  • Documento di identità e certificato che attesti lo stato civile
  • Copia di eventuali convenzioni patrimoniali o accordi di convivenza
  • Codice fiscale
  • Copia del preliminare di vendita
  • Copia dei mezzi di pagamento di quanto già versato (caparra)
  • Se coinvolto, parcella del mediatore immobiliare
  • In caso di mutuo, documentazione annessa

Complimenti! Ora sei proprietario di una seconda casa!

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