Cedolare secca: vantaggi e svantaggi

È sempre una materia interessante quella del fisco, soprattutto per chi vive in un paese in cui la pressione fiscale è abbastanza pesante come l’Italia. A volte pare sia complessa, quando in realtà basta rivolgersi a degli esperti per capire e farsi semplicemente spiegare come risparmiare sulle tasse il più possibile.

È proprio questo che andremo a fare in questo articolo che interessa principalmente chi è proprietario di un immobile (o più di uno) e vuole metterlo in affitto. Parliamo infatti di cedolare secca, imposta che si sente nominare molto spesso, ma che forse ha bisogno di chiarezza, soprattutto per capire quando è conveniente e quando invece non lo è.

Che cosa significa Cedolare Secca?

La cedolare secca è l’imposta che si può applicare ai redditi derivanti da ogni immobile ad uso abitativo e stipulati tra persone fisiche. Dal 2020, infatti, non è più possibile ottenere un canone agevolato alle aziende ed alle società proprietarie di immobili. È detta anche imposta fissa o flat tax. Al contrario dell’imposta progressiva Irpef che prevede un pagamento dell’imposta in base allo scaglione appartenente (più è alto il reddito, più è alta la percentuale da pagare) la cedolare è secca è fissa al 21%. L’imposta, quindi, non aumenterà all’aumentare del reddito.

L’aliquota può scendere addirittura al 10% se il contratto di locazione stipulato tra il proprietario e l’affittuario prevede un canone concordato, ovvero nei contratti con durata 3+2 in cui il locatore pagherà un importo minore del valore reale dell’immobile. Il reddito sottoposto alla cedolare secca viene escluso dal reddito complessivo, senza sommarsi a redditi di altra natura. E’, inoltre, un’imposta definitiva, questo significa che non saranno calcolate altre imposte su di essa, nemmeno le imposte addizionali regionali e comunali.

Quando è vantaggiosa la cedolare secca?

La cedolare secca è vantaggiosa se si è proprietari di molti immobili e se si ha un reddito molto alto. In questo caso, basterà sommare i redditi annui derivanti dagli immobili e calcolare l’imposta al 21% (o al 10% se il contratto è in canone concordato) anziché pagare l’imposta Irpef in base allo scaglione di riferimento. È chiaro che in questo modo l’importo da pagare sarà molto minore.

Altro vantaggio è sicuramente per i locatori, che andranno a pagare un prezzo inferiore rispetto al valore dell’immobile, soprattutto nei casi in cui è concesso il canone concordato, detto anche agevolato (è possibile farlo su immobili situati nei comuni ad alta tensione abitativa o in comuni dove c’è una carenza di disponibilità abitativa, oppure in comuni che abbiano stipulato particolari accordi territoriali).

Vantaggioso è sicuramente anche per lo stato: con la cedolare secca, infatti, sono emersi tantissimi contratti che prima non erano regolati, è uno sprono a dichiarare redditi da immobili in affitto e sicuramente una buona arma contro l’evasione. Avendo un contratto regolarizzato, il proprietario avrà anche più vantaggi, come quello di avvalersi dei suoi diritti e presentarsi davanti ad un giudice per richiedere lo sfratto nel caso in cui il locatore non paghi il suo canone, cosa che non è possibile con gli accordi non regolarizzati.

Quando non è vantaggiosa la cedolare secca?

Ci sono anche alcuni casi in cui la cedolare secca non è vantaggiosa e non farà risparmiare il proprietario dell’immobile. È il caso in cui si è proprietari di un solo immobile o pochi immobili o comunque si ha un reddito basso. In questo caso, infatti, risulterà più conveniente pagare l’imposta secondo il normale regime e versare l’imposta Irpef in base allo scaglione appartenente (che sarà uno scaglione basso, visto che il reddito è basso).

La cedolare secca non è vantaggiosa anche nel caso in cui il proprietario abbia diritto a particolari detrazioni e deduzioni molto importanti e consistenti, come per esempio quelle sanitarie o quelle per ristrutturazioni. In questi due casi è molto importante consultare un commercialista e valutare bene se avvalersi della cedolare secca oppure pagare le imposte secondo il normale regime a scaglioni.

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